萬達的加法

這一次，王健林距離成為中國新首富和最大慈善家的夢想真的越來越接近了。

作為中國最大的不動產商，大連萬達集團旗下的萬達商業地產的A股上市已經進入倒計時：8月10日，萬達集團完成了第二輪私募，與年初的第一輪私募合計，共募集資金超過40億元人民幣，無論是資金規模，還是認購價格（第二輪價格為17元/股），都創下了迄今為止中國民營企業內地私募之最。

毫無疑問，萬達商業地產公司順利IPO后，將成為中國房地產行業市值最大的企業（一個參考數據是，萬達稱集團2008年稅后利潤已突破200億元）。而據說，上市后，大連萬達集團持有的股權收益計劃將全部用于王健林慈善基金。被稱為“江湖上最后一個地產大佬”的王健林終將徹底浮出海面，一躍成為更廣泛人群的商界偶像。

如果說萬達在商業地產的開拓上屢次如有神助，那么其IPO之路卻充滿了波折。要么時運不濟，2007年其房地產信托投資基金（REITs）上市計劃被叫停；要么趕上了市場環境變化，2008年熊市IPO大門關閉。

一年前，2008年9月，萬達將運營中心從大連遷址北京CBD。長安街的陽光照進萬達廣場黑壓壓的莊嚴建筑，但萬達仍然是一家帶有謎樣性質的公司。或許因為IPO不成、萬達演進速度又太快，外界始終無法仔細打量萬達的真身，這家公司多年來的性格基因與發展密碼被掩埋在它看似并行實則交叉的多條產業路徑中。

王健林算不上一個刻意低調的人，軍人出身的他談風爽朗、經常哈哈大笑，對各類問題均不回避，快速作答；他也時常現身商界各色論壇聚會——比如9月上旬即將在大連召開的夏季達沃斯，他必將是場內場外一個奪目的“地主”。但是，讀者們顯然對地產界的另一個“王”——王石以及他所創立的萬科有更清晰鮮明的認知。

北萬達，南萬科——這個古老的說法存在于2000年-2002年之間。此后，兩家當時少有的跨區域發展的房地產公司走上了完全不同的發展道路。萬科走專業住宅開發商路線，王石毫無爭議地成為了地產行業的帶頭大哥。萬達則堅定地走上了商業地產的艱難征程，在不斷試錯不斷修正中，用19個商業地產綜合項目奠定了自己在亞洲商業地產絕對領軍者的地位，王健林中國商業地產教父的身份也無人能夠撼動。

預計到2009年底，包括已開業、正在施工和最新擴張拿到土地的項目，萬達集團持有的物業面積有可能達到1000萬平方米。這是什么概念呢？全球最大的商業地產公司美國西蒙持有物業2100萬平方米，第二名為1700萬平方米左右，第三、第四名只有1400萬平方米左右。按萬達現在的發展速度，2015年，萬達集團就有可能進入全球商業地產前三名。

有意思的是，萬達集團歷史上的三次大發展，都發生在房地產業大調整期間。1993年至1994年，全國治理整頓，當時萬達以住宅開發為主，不僅在大連取得發展，而且跨區域到廣東開發，后來又走向全國。2004年宏觀調控，已進入商業地產領域的萬達在2003年底準確判斷形勢，一口氣拿下12個項目，奠定了商業地產的發展基礎。這一次也是這樣，烈火烹油的地產業從2007年9月后忽然掉頭向下、甚至冰封千里，可是萬達在過去一兩年內盡管在減緩速度卻依然狩獵頻頻，單以2009年來看，2009年至今新增加項目10個，下半年可再拿8至10個項目。

在商業地產領域，王健林說，他“唯二”提防的兩個國內對手，是兩家大央企：華潤和中糧。“這兩家雖然規模和能力跟萬達比還有距離，但是他們是大國企，資本實力比我們強。”其他的？可能局部會有競爭者，但全國范圍內，萬達自稱已不怕追兵了。

很大程度上，王毫不遮掩的自信來自于別家難以企及的全產業鏈。

如果說萬科一直在做減法，萬達就是一個“加”出來的商業地產帝國。萬達的主業早已跳出商業地產之外，同時踏入商業、酒店、文化、零售等領域。在這些領域里，萬達擁有多項全國規模第一（參見本頁附圖）。

不過，一直有業內同行對這種全產業鏈模式提出質疑。“做完整的產業鏈不容易，萬達怎么保證有這么多的專業人才儲備，是一個大問題。”某地產公司董事長說，“商業地產與實體經濟的互動性很大。在經濟上行時期，萬達的模式是沒有問題的；如果經濟衰退、消費受到影響，那么對商業會有一系列的連鎖反應，對萬達的影響也會很大。”

不難看出，萬達最近幾年新進入的行業都與商業地產一樣，前期投資大、回收期長。在宏觀調控一輪緊過一輪的市場中，萬達如何一邊“反向思維、逆市進取”，做出一個個需要前期投資巨大的商業項目，又一邊在這些項目上開枝散葉出更多燒錢的公司？

更關鍵的是，以前的成功是否會進一步催化萬達的野心？它擴張的邊界在什么地方？它具備相應的風險控制力嗎？