蛋殼公寓能撐過202020212022年嗎？

“照現在的危險形勢，蛋殼估計撐不到今年年底了。”一年前的2020年5月底，一位行業頭部的長租公寓機構高管對作者做出了這個預判。彼時，年初剛赴美上市的蛋殼公寓迎頭趕上疫情，房屋空置率急劇攀升，蛋殼也因強制要求房東減租引發巨大爭議。

一語成讖。

同年6月中旬，蛋殼CEO高靖被抓，引發多米諾骨牌效應。公司融資暫停，供應商開始上門討債，房東租金被拖欠，租客身背租金貸無力脫身。一場波及上百萬人的爆雷危機一度愈演愈烈。

2021年4月6日，因未能及時充分準確披露信息等原因，紐交所宣布啟動蛋殼公寓的摘牌程序，股票也被停止交易。截至3月15日的最后一個交易日，其股價僅為2.35美元/股，市值縮水為4.33億美元，相比最高值已跌去8成。

蛋殼爆雷至今，接盤方遲遲未定。蛋殼的投資方，老虎基金、愉悅資本、螞蟻金服等機構從未發聲；背靠貝殼的行業領頭羊自如囿于自身虧損尚無力接手；傳言中的收購方我愛我家（000560.SZ）早已意興闌珊，公司董事長謝勇在2020年11月就曾告訴作者，他已甩手予公司專業線處理此事。

這場風波已經遠超商業層面的范疇。2020年11月，北京市住建委曾稱，已成立專辦小組，后續處理方案會及時公布。知情人士此前對作者稱，監管方在梳理蛋殼上市前后賬戶資金走向，核查股東、高管履職情況，要求公司高管團隊不得離職離境，與此同時，其也在協調與蛋殼開展租金貸的金融機構，妥善有序化解債務，及處置征信異議和投訴。

目前看來，蛋殼公寓租金貸最大合作方微眾銀行，成為了最大的“兜底”方。2020年12月4日，微眾聲明稱，蛋殼的租金貸客戶不繼續還貸，仍結清貸款。截至12月末，已有14.7萬人結清租金貸，已結清貸款金額14.1億元，結清金額占比93%。

在蛋殼被紐交所摘牌后，一位曾深度參與過蛋殼重組的人士對作者表示，現在已經沒有人會接盤蛋殼了，投資機構各自認倒霉，蛋殼的房源則由市場自主來消化。

40萬間房源無人接盤

直到房東來敲門，北漂一族林悅（化名）才意識到問題的嚴重性。2019年10月，林悅租下了蛋殼在北京朝陽區一套二居室中的主臥，租金每月3000元。

起初，在支付房租方式上，蛋殼管家稱需要全款付一年房租或者選擇租金貸，即林悅向金融機構申請信用貸款，銀行將全年房租一次性打給蛋殼，租客按月向銀行償還租房貸款。蛋殼借此通過時間差沉淀大筆租金，用于快速擴充規模。

到了2020年9月，蛋殼管家聲稱公司搞優惠活動，讓林悅提前續約合同，每月可返500元現金。不想，剛住滿一個月，便遭遇蛋殼爆雷。林悅不但面臨被房東清退的困境，假如蛋殼破產無力退還剩余租金，他可能要繼續償還剩余租金貸。

這也一度成為爆雷后租客們爭議的焦點，最后，在監管方協調下，微眾銀行成為蛋殼爆雷事件的“兜底”方。

去年12月4日，微眾銀行發布公告稱，該行已研究制定出合法合規方案，幫助蛋殼租金貸客戶不繼續還貸，同時仍能結清貸款。具體方案為，蛋殼租金貸客戶退租后，與微眾銀行簽署協議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用于抵償客戶貸款。

去年年底，微眾銀行董事長顧敏在接受21世紀經濟報道專訪時透露，蛋殼預收和預付之間的差在15億左右，如果把這個差平掉，它就是一間正常經營的公司，如果此時蛋殼停止擴張，只賺租金差，且隨著疫情后市場回暖，租金正常上漲，蛋殼還有挽救的可能。但盤子一散，現值二十幾億的裝修成為了真正的窟窿，這時難度就有點大了。

除了流動性缺口之外，財新曾援引知情人士稱，2020年10月下旬，當時蛋殼公寓“賬面上已經沒錢了”，資金缺口在20億至30億元。

事實上，對于接盤者而言，巨額資金只是難點之一。

“補充現金流動性是必要的商業行為，但蛋殼這分散的40多萬間房源，規模非常龐大，涉及幾十萬份合同，后續如何平緩過渡，工程量巨大，單家企業操作起來難度太大。”同策研究院資深分析師張吉輝對作者稱。

一位品牌長租公寓創始人亦對作者表示，蛋殼的商業信譽被極大破壞，除非接收方有強大的自有品牌做背書，否則租客怎么敢去租房，這么大規模的房源盤活成本非常高。

縱觀長租公寓行業，接盤方的選擇面并不多。

“長租公寓第一股”青客公寓連年虧損，屢陷破產傳聞，旗下杭州市場房源早先已被建設銀行旗下建融家園接手。左暉實控的自如雖是行業規模第一名，但仍舊虧損，甚至在蛋殼爆雷之后，外界也傳言會波及自如。經濟觀察報報道稱，自如對蛋殼興趣不大，沒有進一步深入洽談。有趣的是，在蛋殼爆雷后，自如先后并購貝客、曼舍兩家公寓機構，似在向行業釋放利好消息。

至于潛在接收方我愛我家，其長租公寓品牌相寓雖在盈利，25.3萬套的規模也與蛋殼規模相當，但2018年初就傳出A輪融資引入戰投的消息至今未能兌現，貿然接手蛋殼可能性并不大。

接近該公司的人士對作者證實了這一點。他透露，蛋殼事件主導權在政府那邊，公司并不涉及資產接收，只是幫助政府為租客匹配供需、提供找房服務。

顧敏也在去年底的采訪中透露，2020年年初疫情開始之后，我們預料到蛋殼可能出現現金流方面的風險，便要求他們對外融資自救，但6月份蛋殼的聯合創始人因為別的事情被調查，蛋殼的對外融資自救便沒有成功。8月份蛋殼的原有股東也展開救助行動，方案差點就達成了，9月中旬開始，我們開始推動有運營能力的長租公寓同行加入對蛋殼的救助或重組方案，因為種種原因，最后還是沒有成功。

中招“規模陷阱”

“看過蛋殼和房東簽的收房合同，我才明白為什么會出事。蛋殼收房的價格是7400元，對外租的價格才5400元，這不明擺著虧損嘛。”林悅對作者稱。

但從蛋殼財報披露的數據來看，其2017-2019年平均租金收入始終高于收房成本。不可否認的是，過去兩年，在資本助推下，至少在北京、上海等區域市場，“高收低租”搶奪房源屢見不鮮，參與者包括蛋殼、自如、相寓等頭部機構。

2018年8月17日，我愛我家前副總裁胡景暉在一場電話會議中表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高于市場正常價格的20%—40%爭搶房源，導致房租暴漲。

這套互聯網的打法在長租公寓領域似乎行不通。

一位行業頭部長租公寓創始人此前對作者表示，資本大量涌入之前，我們收房嚴格按照不低于9%的利潤率，那個時候打仗是很辛苦的，后來資本帶來重金投入，反映到行業上的壓力就是高價收房，試圖燒錢燒死對手，每年保持8%-10%的租金漲幅也被當做商業模型計算在內，行業的風險無疑會放大。

“這不像互聯網打車的補貼，昨天補貼虧10億，今天不補就不虧了。一套房源收進來就是 5年，你前面的幾十萬套房源都是這樣的長周期。這種互聯網打法我們不太敢做，但又不得不跟進，不跟進你就收不到房。”上述創始人解釋稱。

2018年是長租公寓行業高歌猛進期。當這家機構洽談新一輪融資時，恰好遭遇杭州鼎家公寓爆雷事件等風波，行業大好形勢開始逆轉。

該創始人對作者表示，之前投資人不怎么問賺錢的事，你好不容易把商業模型說圓了，結果遇到鼎家爆雷事件，投資人就開始關心什么時候能賺錢，后來融資暫停，賬面資金很緊張，公司最后也被蛋殼收購。

“5-10萬間通常是長租公寓的‘規模陷阱’，一旦超過這個規模后，企業的邊際成本會增加，也就要求對企業管理和運營能力會呈現指數級提升。”貝殼研究院高級分析師黃卉對作者稱。

一位蛋殼公寓B輪投資人曾對作者表示，當初押注蛋殼是看中了其對大數據分析能力，能夠更高效率地匹配房源與房東、租客的需求。這家機構一度奉蛋殼項目為優質投資案例。但爆雷后，他們在官網迅速刪除了蛋殼的名字。

蛋殼的規模迅速膨脹之后，運營效率并未隨之提升。

財報披露，2015年-2019年底，蛋殼在管房源從2434間，猛增到43.83萬間。2017年-2019年的平均出租率卻逐年下滑，分別為85.8%、76.9%、76.7%。對比相寓這家行業為數不多盈利的長租公寓，其出租率近三年穩定在95%左右。此外，蛋殼營銷運營成本也在逐年擴大，近三年成本分別為0.81億元、4.71億元及10.38億元。

同策研究院一份報告指出，扣除裝修、空置率、營運、租金貸利息等各項成本后，如今，蛋殼公寓每間房利潤盈余為-4.86%。

一場清退不良房源的行動被迫開始。蛋殼財報顯示，截止到2020年一季度，其房源縮減近2萬間至41.9萬間。

相寓也不例外。2020年上半年的在管房源減少2.3萬套至25.3萬套，收入也同比下降15%。我愛我家在財報中寫道，“為應對疫情，我們主動收縮不良庫存，清退租金價格與市場水平偏離較大的在管房源”。

對于蛋殼來說，縮減規模、降低運營成本為時已晚，隨著監管收緊租金貸，維持日常運營的現金流已經接近枯竭。

一場潰敗即將到來。

收緊租金貸的致命一擊

2020年1月，帶著63.2億的巨額虧損，蛋殼公寓在美國紐交所流血上市，募資額比預期縮減25%，僅為1.49億美元。

美股上市至今，囿于輕資產運營模式，本身并無資產抵押，以及缺乏機構評級等境外發債融資資格，蛋殼并未通過發行證券、債券以補充流動性。

租金貸成為蛋殼必須抓住的救命稻草。財報顯示，2017年至2019年，蛋殼從金融機構拿到的租金貸預付款分別為9.37億元、21.27億元及27.53億元；租客使用租金貸這一產品的比例分別為91.3%、75.8%及65.9%。這其中，有30.2%、46.8%及44.6%的租金貸客戶會提前結束租房合同。

通過租金貸這一產品，蛋殼預支大量資金用于規模擴張。同策研究院的報告指出，只要蛋殼正常運營，保持一定的資金流動性，不要引發大規模的租客信任危機從而導致集中退房而發生擠兌，租金貸本身并不會成為爆雷的導火索或者誘因。企業可以通過對賬期調整予以平衡，一方面遞延供應商、小業主的應付賬款，一方面通過租金貸將租戶收入提前。

不過，就在蛋殼上市之前的2019年末，住建部等六部委發文提出，租金貸收入占比不得超過30%，超過比例的要在2022年底前調整到位。隨后，杭州、西安、成都等地陸續出臺具體資金監管舉措，意圖解決“高收低出”、“長收短付”等模式問題。

財報顯示，截至2019年年底，蛋殼、青客公寓的租客租金貸比例分別高達65.9%、65.4%，遠未達到監管機構的合規要求。

“分散式公寓嚴重依賴租金貸拓展規模，監管方的降杠桿舉措無疑對蛋殼造成巨大影響，殺傷力巨大。”上述品牌長租公寓創始人對作者表示，蛋殼爆雷根本在于底層資產的問題。

同策報告測算指出，若滿足30%的監管要求，按季度計算，蛋殼需要將客戶使用租金貸的比例，從65.9%降至10.46%，“這無疑對于蛋殼公寓以及租戶雙方都會產生巨大的影響，破壞企業精細維持著的微妙的現金流平衡”。

財報披露，截止到2019年底，蛋殼尚有的27.53億元租金貸，在監管賬戶中留存的限制性現金僅為26.8萬元，約在萬分之一的水平，且這筆資金中94%都來源于同一家金融機構。

財經援引蛋殼高管報道稱，2020年相關銀行迅速下調蛋殼租金貸額度，導致公司現金流吃緊。

上述創始人對作者分析稱，房源高周轉、收房估值準確、員工不干壞事、租金價格還得高，這門生意建立這四個基礎之上，任何一個環節沒把握好，可能就要出大問題。

對于蛋殼來說，每個環節都在犯錯，敗局早已注定，只留下一地雞毛。

蛋殼公寓事件來龍去脈最新消息2022

6月18日，北京優家公司已拖欠租金及物業費792萬元，欠付滯納金537萬元，欠付水電費10.82萬元，合計1340.14萬元。

優家青年創業社區北京蘇州橋社區貼出公告，稱運營方因欠繳租金、物業費等費用致原有租賃合同終止，要求北京優家公司立即騰房。

對此，聯合創始人劉洋回應記者稱，公司做好了“割肉”的打算，“疫情期間，長租公寓經營實屬不易，但絕對不是爆雷的概念。

雷軍投資1個億，5分鐘做出決定

2014年11月，經過朋友牽線搭橋，雷軍用了5分鐘決定投資1億。

在YOU+北京蘇州橋社區開業當天，雷軍為其站臺。或許雷軍感同身受，在24年前孤身前往北京，成為北漂一員，自己曾住過地下室、農家院，所以很理解每個北漂心目中對于住所的重要性，覺得自己有責任可以幫助新的北漂人，也是投資YOU+的原因所在。

多家長租公寓爆雷，步步驚心

2019年，青客公寓登上美國納斯達克，成為國內長租公寓第一股。萬萬沒想到，在上市第二年，就遇到了長租公寓爆雷潮。

2020年初，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因公司拖欠房東租金，而被斷水斷電斷網、甚至被趕出公寓。部分房東被公司以虧損為理由“強制降租金”、不接受降租則直接解約，因而公司遭到大量租客房東維權。

當年5月底，公司在公眾號發布聲明，稱雖然公司遇到了資金困難，但是仍在正常運營中，一定會承擔起應付款項的支付責任，不會逃避。

但在持續的爆雷潮中，青客宣布破產清算，其負債超過10億。

除了青客，在2022年，蛋殼公寓在微博澄清，表明自己不會跑路。根據媒體報道，蛋殼公寓CFO（首席財務官）張政已于2020年12月29日離職，與申明中的不跑路立即形成對比。

2020年1月起，疫情之下的蛋殼公寓開始表現出兩幅面孔：一方面強制房東免租期，另一方面照常扣房租及各項費用。

如果房東不同意免租，蛋殼公寓就將以“疫情為不可抗力因素”解除合同且不付違約金。對于廣大業主來說，他們還需要自行承擔房屋裝修費和折舊成本。

蛋殼兩頭賺錢，不少網友表示再發“國難財”。

如今，還在堅挺中的自如，日子也不好過。

租戶何去何從

蛋殼公寓爆雷后，出現了惡意驅趕租戶事件。有的房主曾租戶上班期間，不給予通知，故意換鎖，還有的大半夜的把租戶行李丟在外面，惡意驅趕。

盡管政府多次下文件，但當年情況依然漫天雞毛。

本次事件，據相關媒體透露，原運營方優家已經沒有足夠資金支持項目運營，且產權方已有意接手后續運營，正與原有租戶協商后續事項。

對于如何解決租客的押金等問題，北京優家方面表示，公司承諾一定會解決租戶的租賃居住及退押金問題。此外，公司會積極與業主方協調爭取給予1-2個月的時間，讓租戶抉擇去留及過渡，選擇搬離的，或選擇轉去由業主方提供長租公寓服務的，公司配合退還租賃押金并辦理退房手續，即日起可向社區運營管家登記咨詢簽訂《解除房屋租賃合同協議》。

“北京這一項目在疫情期間一直虧損，房東方今年沒有減免房租，因此，公司決定將這一項目交還給房東，讓他們來運營。目前已經將相關情況全部告知租戶，現場也有工作人員在門店處理換簽手續，押金也將退還給租戶，讓租戶能平穩過渡。

YOU+國際青年社區成立于2012年，目前已布局成都、深圳、杭州、上海、廣州等8個城市。其官網顯示，該長租公寓在9個城市運營有23個社區，其中北京僅剩一家蘇州橋社區。在未來，在北京還有沒有YOU+，還是一個值得商榷的問題。

北京金訴律師事務所創始人王玉臣稱，作為租客，有權利要求繼續履行租賃合同，平臺和房東均無權要求租客提前搬離，更無權要求租客簽署解約協議。

但公寓出現經營性困難，最直接的受害者就是租客。租客在租房過程中一直處于弱勢地位，遇到此類情況，往往是最后一個知曉，已經沒有時間采取行動減少損失。

今年，有很多大學生畢業，希望大家在租房的時候擦亮眼睛。

蛋殼公寓錢還能退回來嗎？

能！蛋殼公寓錢能退，但是退回來的時間不好說，有長有短，如果退款時間拖延較長的話，可以催款。

歷時一年多，蛋殼公寓迎來退費新進展。
1月14日，深圳市南山區人民法院也曾向蛋殼公寓和其關聯的數十家公司送達公告，要求于本判決生效之日起十日內向深圳前海微眾銀行股份有限公司支付款項4246萬余元，且需在判決生效之日起十日內向法院繳納案件受理費254111.15元、保全費5000元，拒不繳納的，將被依法強制執行。

蛋殼公寓的興盛，是那個時代造富神話的縮影之一；連它的頹勢，也有無數個長租公寓的“暴雷”作為鋪墊。說它是一個時代的見證者，并不為過。

若資本輸血難以持續，越來越多玩家的生存空間會被壓縮。　從意氣風發走到這一步，蛋殼公寓如今的處境與狀態令人唏噓。