中國奧園宣布破產，中國奧園地產重組最新消息，中國奧園集團即將全面大重組
繼恒大之后，這家同樣在廣州起家的房地產公司——中國奧園，也暴雷了。
比恒大更勁爆的是，作為曾年銷1200億的著名地產公司，奧園近日官宣將不會支付于2022年1月下旬起至2024年6月間到期的合計10.88億美元巨債！消息一出，四海皆驚。
房企寒冬當下，偶現“債務違約”倒也情有可原，可中國奧園，卻屬實讓大家開了眼，打臉的是，就在上個月，奧園創始人還言之鑿鑿稱絕不躺平。
中國奧園神壇跌落的真相究竟是什么？透過財務的視角，我們一起來看！
一、中國奧園宣告暴雷
“欠下的錢暫時都不還了”
“欠錢的，就是大爺！”、“我憑本事借的錢，為什么要還？”
這些網絡上讓人忍俊不禁的段子，在現實生活中真實上演了。
1月19日，總部位于廣州，在香港上市，年銷售額1200億的知名房企中國奧園，公開表示：不兌付即將到期的6.88億美元債務和利息，不支付2023年和2024年到期的4億美元債務的利息。
奧園不僅不還這10.88億美元債，其他境外金融負債，都會發生違約。
欠債不還的理由，奧園在公告還給出了充分的理由：
出于流動性考慮及對所有債權人公平性原則，奧園未來將會全盤整合境外債務，目前相關評估以及盡調進展順利，積極推進債務重組，同時積極展開引入戰投工作。
意思就是說：我手頭上的資金不夠，還了海外債權人的美元債務，就無法還國內債權的債務，這樣對國內債權人就不公平。為了對所有債權人公平，索性都不還了，進行債務重組。
在公告中，中國奧園表示，其正與顧問(包括法律、財務及其他顧問)通力合作，評估它的資本架構、流動性，及進行盡職調查。
“本公司已特別委聘獨立財務顧問專家對本集團的營運情況進行深入的盡職調查，以評估集團目前的流動性及現金流情況。評估及盡職調查的主要目的是為制定最佳重組方案提供基礎，務求根據債權人及其他持份者于本集團資本架構內的位置進行公平對待。”中國奧園強調。
而在經營面上，受到流動性緊張的影響，中國奧園業績已經持續低迷。公告顯示，截至2021年12月31日，中國奧園錄得未經審核物業合同銷售金額約人民幣1210.3 億元，同比下跌約9.0%。“市場持續低迷，打擊消費者信心，令本集團難以按合理條款變現存貨及出售資產。”中國奧園稱。
二、暴雷始末：現金流＜負債
有息負債高達1121億元
奧園走到這一步，早有跡可循：
2021年3月，奧園就開始了業務收縮，將原先的四級管控優化成三級管控，即“集團總部-區域-城市公司”。
7月開始，中國奧園的股價就接連下挫，似乎敗象已定。
10月，陸續有多家機構對奧園的信用狀況進行了預警。
11月12日，中國奧園6590萬元信托貸款違約，至此奧園已深陷債務擠兌危機，后院起火；
11月26日，中國奧園突然解散公司旗下全部大區，大批員工離職；
60億理財“暴雷”
12月2日，中國奧園官宣60億理財“暴雷”，無法按時兌現，受牽連投資人高達1500個，這其中，近半數為奧園員工及家屬，人均近400萬的“血汗錢”眼看就血本無歸了！
無巧不成書，為了盡快兌現，或平息風險，奧園給出了2套補救方案。
第一套是現金分期，你沒看錯，一分就是24期，意味著投資人要2024年才能拿完，你是投資人，敢應允這種不確定性遠大于確定性的高風險方案嗎？
另一套方案也不陌生，即中國奧園拿出旗下總貨值不低于90億的房屋、公寓、寫字樓、甚至停車位等，折價還款，實物抵現，堪稱中國恒大“翻版”，有網友吐槽“這年頭買地產理財，最后都成了房東了”。
中國奧園的半年報顯示，2021年H1，中國奧園總資產3161.55億元，總負債2628億元，其中銀行和優先票據及公司債券等合計1113億元，中國奧園資產負債率達到78.5，已踩黃線。
截至上半年底，中國奧園現金及銀行存款約606億，理論上可覆蓋一年內到期的和517億債務總額，不過，考慮到運營周轉和人力成本，債都還了，相當于奧園整個現金流就斷了，這也是萬萬行不通的。
截至2022年1月20日，奧園未償美元債務總額高達32億美元。
更關鍵的是，后續更多的交叉違約可能接踵而至，而公司無力償還。
據悉，中國奧園在境外存續的美元債有10只，存續規模約29億美元，正常是在未來數年陸續到期，如果因交叉違約集中到期，無疑償還壓力巨大。
流動負債來看，奧園在銀行及其他借款407億元，優先票據及債券109.96億元；非流動負債方面，銀行及其他借款394.78億元，優先票據及債券201億元。加上長短期的租賃負債約8億元，有息負債合計達到1121億元。
以中國奧園目前的信用狀況，在公開市場融資的大門基本已經被堵死，而回籠資金的另一條腿物業銷售，又出現連續下滑。
此情況下，變賣資產成為救命稻草，但火燒眉毛的情況下，資產處置也需要與時間賽跑。
三、欠下巨額債務
財務該如何做壞賬處理？
其實，不管是恒大還是中國奧園，這些房企暴雷的原因，都在于商票無法兌換，賬要不上來，該怎么辦。
我們就以恒大這個比較經典的案例，來給出一些專業的意見。我們看到財務采取了“暫停新業務合作、單項全額計提壞賬準備、按收到的現金金額確認收入、確認應收賬款的風險敞口”的壞賬處理方式。↓↓
而從賬務處理上來看，其實，中國奧園目前也是主要采取了變賣資產、以房抵債的方式：
2021年11月4日，中國奧園、奧園健康發布聯合公告稱，奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論。截至該公告日期，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。而截至目前，公司也未公告上述事項的最新進展。
同一天，中國奧園公告，賣方奧園地產(香港)有限公司(公司全資附屬公司)與買方新永投資發展有限公司訂立協議，據此，賣方有條件同意出售目標公司全部已發行股本及股東貸款，代價為現金9億港元。
公告顯示，預計確認出售事項的估計虧損約1.77億港元，出售事項的所得款項凈額擬用于償還貸款融資及用作本集團的一般營運資金。
2021年12月2日，據澎湃報道，中國奧園正計劃出售位于中國香港葵涌的一棟活化工廈，并正與買家商談。中國奧園表示，“在境外整體地產行業融資受阻的情況下，我們積極去和市場洽談境外項目的合作，在海外的一些物業都有可能被處置，加拿大、澳大利亞的幾個優質項目都在洽商中。”
四、銀行宣布降準
或成奧園關鍵自救機會
而變賣資產的背后，21年年底，央媽宣布降準，釋放1.2萬億長期資金，或成中國奧園的關鍵救命稻草。
在2021年12月6日，央媽宣布降準，并且，與以往不同，過去央行通過降準向市場注入資金時，都會特別強調加強資金監管，防范資金違規流入房地產。
而這一次，我們不僅沒聽到這樣的警告，反而是在中央政治局會議中，提出要：滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
融創、奧園、碧桂園服務、融創服務、中南建設等股票漲幅超過10%。
這讓已經暴雷的房企，獲得債務重組的可能性。
之前房企之所以像多米諾骨牌般連續暴雷，很大程度上是因為整個市場缺錢，資產沒人接。
現在降準之后，結合之前并購貸不計入三道紅線的傳聞，那么未來國企央企及城投收購暴雷房企資產的可能性增加了。
在降準之后，恒大集團就成立了風險化解委會，包括粵海控股、信達資產、越秀集團三大國企加入。
要知道，這三家公司都是非常牛逼的。
粵海控股是廣東省國有全資的投資控股公司，總資產超過2000億人民幣。
信達資產是中央金融企業，經國務院批準成立，總資產人民幣15180億元。
越秀集團是廣州市政府旗下國企，總資產約7300億元，是知名地產企業。
這三家公司正式進入恒大風險化解委員會，那么恒大的未來也大概有了輪廓和方向。也許真的被許家印自己說中——“我的一切都是國家的。”
而作為相似的中國奧園，也獲得了一次喘息的機會。未來會如何發展，我們拭目以待！
五、購房者如何保障自身權益
正常情況下開發商會給出了三種解決方法。
第一種是現金分期兌付，基本上就是繼續延期兌付，最長會延期到近3年之后。
第二種是實物資產兌付，包括住宅、公寓和寫字樓、商鋪及車位等，也就是變相地幫助恒大出售了一批樓盤。
第三種則是沖抵購房尾款兌付，這個就是用投資產品的錢，來支付在恒大買房的尾款。
總而言之，要么延期，要么接受以房抵債！
住建法律小編提醒：
1、已經支付全款的購房者，可以要求開發商（就算破產）辦理過戶登記；參考最高人民法院案例（2015）民申字第1158號。
2、處于按揭貸款階段的購房者，若開發商破產導致無法及時交房，可以選擇：
（1）解除購房合同，房貸由開發商承擔，這種方式解決的是房貸的問題，但是已支付的購房款屬于一般債權，將很難拿到，而且房子也沒了，這種方式要謹慎，參考最高人民法院案例（2021）最高法民申5141號。
（2）繼續月供，等待開發商自救或政府接入（比如恒大）。
